Contrato de alquiler 2026: ¿ley vieja o libre pacto?

En un contrato de alquiler firmado en 2026, el plazo, la moneda, el índice de aumento y el depósito son los que acordaron las partes: la Ley de Alquileres 27.551 ya no rige. Si no fijaron plazo, una vivienda se alquila por dos años, y quien se va antes paga el 10 % del alquiler que falta hasta el final. Los contratos firmados cuando regía la ley vieja, en cambio, en principio siguen con sus propias reglas.

Por eso la primera pregunta es cuándo se firmó tu contrato. La nota sirve a inquilinos y a propietarios.

¿Mi contrato es de la ley vieja o de libre pacto?

La Ley 27.551 figura como abrogada por el artículo 249 del DNU 70/2023, publicado el 21 de diciembre de 2023. Desde entonces, los alquileres se rigen por el Código Civil y Comercial, con los artículos que ese decreto reescribió.

• Contratos firmados antes del cambio: el Código establece que las nuevas normas supletorias no se aplican a los contratos en curso (art. 7). Por eso, en principio, conservan las reglas con las que se firmaron, que solían ser un plazo de tres años y un ajuste anual por el Índice para Contratos de Locación (ICL), o semestral con otro índice en los contratos firmados entre octubre y diciembre de 2023. Si tu contrato se firmó a fines de 2023, revisemos juntos qué reglas le corresponden.
• Contratos firmados después: vale lo que dice el contrato, dentro de los límites del Código.

Un dato práctico: un contrato de tres años firmado antes de fines de 2023 termina, a más tardar, hacia fines de 2026. Si renovás, el contrato nuevo ya es de libre pacto. Como referencia, la Cámara Inmobiliaria de Mendoza informó en septiembre de 2025 que el 70 % de los contratos vigentes en la provincia eran a 24 meses y que el 68 % se ajustaba por ICL.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler en 2026?

Lo que las partes hayan establecido. Si el contrato no dice nada, el Código fija el plazo según el destino (art. 1198):

• Vivienda permanente, con o sin muebles: dos años.
• Otros destinos (por ejemplo, un local): tres años.
• Alquiler temporario: lo que marquen los usos y costumbres del lugar.

El máximo es de veinte años para vivienda (art. 1197). Los tres años obligatorios que muchos recuerdan eran de la Ley 27.551.

¿Cómo y cada cuánto aumenta el alquiler?

Las partes pueden pactar el ajuste y vale cualquier índice, público o privado, siempre que esté expresado en la misma moneda del alquiler. Si el índice elegido deja de publicarse, se usa un índice oficial similar del INDEC (art. 1199). La ley no fija cada cuánto se ajusta: lo define el contrato. Lo que sí establece es que el alquiler no puede pagarse con una periodicidad menor a la mensual (art. 1196).

¿Me pueden cobrar el alquiler en dólares?

Sí, si así se pactó. El alquiler puede fijarse en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir que le acepten el pago en otra moneda (art. 1199). El depósito en garantía también es de libre acuerdo: las partes deciden el monto, la moneda y cómo se devuelve al terminar el contrato (art. 1196).

¿Cuánto pago si me voy antes?

El inquilino puede terminar el contrato en cualquier momento, pagando el 10 % de los alquileres que faltan desde que avisa hasta la fecha de finalización pactada (art. 1221).

Un ejemplo con números redondos: si faltan diez meses y el alquiler es de $500.000, el saldo futuro es de $5.000.000 y el 10 % equivale a $500.000. Como el cálculo corre desde la notificación, avisá por un medio que deje constancia de la fecha.

Arreglos y expensas: ¿quién paga?

El propietario tiene que mantener la vivienda en condiciones y reparar lo que no sea culpa del inquilino. Si una reparación es urgente y no responde, el inquilino puede hacerla por su cuenta y a cargo del propietario, pasadas 24 horas desde que lo notificó; si no es urgente, primero tiene que intimarlo con un plazo de al menos diez días corridos (art. 1201).

En cuanto a las expensas, el inquilino no paga las cargas que gravan el inmueble ni las expensas extraordinarias: solo pueden ponerse a su cargo las que surgen de gastos habituales (art. 1209).

¿Cuándo me pueden desalojar por falta de pago?

En un alquiler de vivienda, antes de demandar el desalojo el propietario tiene que intimar al pago por un medio fehaciente, con un plazo de al menos diez días corridos e indicando dónde pagar. La intimación enviada al domicilio que el inquilino dio en el contrato es válida aunque se niegue a recibirla (art. 1222).

En Mendoza, el desalojo por falta de pago o por vencimiento del contrato se tramita como proceso monitorio (art. 232 del Código Procesal Civil, Comercial y Tributario). Para esos procesos, la conciliación previa es optativa (art. 7 de la Ley 9388); si se elige, pasa a ser obligatoria para las dos partes. Otros desalojos sí requieren conciliación previa (Decreto 123/2025). Te lo explicamos en la nota sobre la conciliación antes del juicio.

¿Y el “desalojo exprés”? Es un proyecto de ley que en agosto de 2026 tenía media sanción del Senado y seguía pendiente en Diputados. No está vigente: si se sanciona, vamos a actualizar esta nota y su fecha de revisión.

Qué conviene hacer ahora

Si alquilás:

1. Buscá la fecha de firma y las cláusulas de plazo, ajuste, moneda y depósito.
2. Guardá los recibos, las transferencias y los mensajes con el propietario o la inmobiliaria.
3. Si pensás irte antes, notificá por escrito y calculá el 10 % sobre lo que falta.
4. Si recibís una intimación, leela con calma y consultá dentro del plazo que indica.

Si sos propietario:

1. Dejá por escrito el índice, la periodicidad del ajuste, la moneda y cómo se devuelve el depósito.
2. Ante una deuda de alquiler, la intimación fehaciente va antes de cualquier demanda.
3. Tené presente la conciliación previa: puede terminar en un acuerdo sin juicio.

En la consulta revisamos tu contrato y te explicamos cómo se aplica a tu caso, tanto si alquilás como si sos el propietario. Podés conocer más sobre cómo trabajamos en derecho civil o escribirnos para coordinar una entrevista.